2018/02/28 弁護士雑感
【弁護士雑感】民泊とマンション管理規定
１ 昨今、一般のマンション（マンションに限らず一軒家でも）を宿泊施設として提供し、利益を上げるといういわゆる「民泊」が流行っているとのことです。
もちろん、流行っているというのは別に好意的に受け止められているというわけではなく、どちらかというと否定的なニュアンスで報道されることなども多いのですが、いずれにしても「民泊」という言葉を報道でよく耳にするようになってきました。
もともと、「民泊」というものは昔話などにある「一夜の宿を貸してもらう」というものだったのかもしれませんが、インターネットの普及や特にスマートホンアプリなどで「個人所有のマンションなどを民泊の対象として上げ、また借りる側も検索などが容易にできるようになった」という時代の流れを受けて、急速にビジネス化し、それに伴って世間でも話題となるようになったものといえましょう。
２ さてこの「民泊」。
現状では旅館業法による許可を得るか、若しくは「特区民泊」などによる認定を受けるかしていなければ違法との評価を受けるものですが、近々施行予定の「住宅宿泊事業法」（民泊新法）により、旅館業法の適用除外となり、合法的な「民泊」を行うことが、かなり容易になるものといえます。※１
なお、旅館業法の規制を受ける者は「業として」旅館業を営んだものであり、この「業として」というのは一般的に「人の社会通念上の地位に基づいて反復継続して行われるもの」と定義されています（各種「業務上○○罪などでも基本的には同旨）が、反復継続して行う意思があれば初回から「業として」との認定を受けることとなりますので注意が必要です。
とはいえ、民泊新法下においても、適法に民泊事業を行うためには都道府県知事への住宅宿泊事業の届出が必要となりますし、その他にも適法に事業を営むための要件はあります。
そのような各種の話題についてまで触れていきますと、あまりに長くなってしまいますし、多くの方々としては「自分自身が民泊を行いたい」というよりは「自分の住んでいるマンションで民泊をする人が出てきた場合に、マンション全体の管理や資産価値に悪影響が出るのではないか」という防衛的な面での心配をされておられる方の方が多いものと思います。
そこで、今回はこのような視点から少し書いてみようと思います。
３ まず、ご自身の居住しているマンションにおいて、ほかの居住者の方が民泊を行おうとすることは、原則としてその他の居住者の方の自由であるということを理解する必要があります。
たとえ共同生活の場であるマンションであっても、自己の専有部分についてこれをどのように使用するかということは原則としては個人の自由だからです。
実際、民泊とは異なりますが「所有者以外の者にマンションの一室を貸して収益を上げる」ということは、所有マンションの賃貸借という形でごく一般に行われているところです。
このような原則があるために、マンションにおける民泊を禁止したいと考えるならば、上記原則を覆すことが必要であり、そのために最も有効な方法はマンション管理規約を改定して、民泊禁止条項を組み込んでしまうことであろうと思われます。
実際、国交省も民泊新法の施行を見据え、民泊禁止条項を組み込んだ形でマンション標準管理規約の改定を行っており、そこには「遊休不動産や一部の超高級マンションについては民泊として活用してもらいたいが、一般の居住用マンション（通常のタワーマンションなども含みます）においては無用のトラブルとならないように民泊は推奨したくない」というような国交省の思いがある種見て取れるような気がします。※2
４ さて、ではマンション管理規約において民泊を禁止していれば、民泊は完全に阻止できるのか・・といえば、誠に申し訳ないのですが、民泊は近年問題となってきたばかりの出来事であり、しかも未施行の民泊新法に関わる問題ですので現時点で確定的なことはお話しできません。※3
しかしながら、マンション管理規約による禁止は、以下の理由で、民泊禁止のための方法として非常に効果的であると考えています。
理由1 自主的な民泊の取りやめが期待できる
まず、一番最初に思い浮かぶ単純な理由として、ここの住人が「管理規約に反する民泊はやめよう」と思ってくれるということが挙げられます。
これは管理規約というルールは守らなければならないという意識を持ってくれることもありますし、「管理規約違反をしてトラブルを抱えてまで民泊をすることはトータルでは不利益の方が大きい」という損得勘定によることもあるでしょうが、いずれにしても自主的な民泊の取りやめということが一定程度期待できることは事実です。
なお、このときに管理規約の改正などに際して、弁護士等の専門家の助言や指導、あるいは監修の下で改正を行ったという事実があれば、上記のような効果がより期待できるものと思います。※4
理由２ 住宅宿泊事業の届出が受理されない
民泊新法の条文上・文言上住宅宿泊事業の届出に、「マンション管理規約において民泊が禁止されていないこと」という文言は見当たりません。
また、行政手続法上「届出」については「許可」と異なり、その申請の内容について行政機関による審査や判断の余地はなく、行政機関は当該「届出」が形式的に要件を見たしていればこれを受け付けなければならず、かつ受付でもって「届出」は効力を発します。
そのため、理屈の上では、管理規約の改正を行い、民泊を禁止していたとしても住宅宿泊事業の届出は問題なく受理されてしまうものとも考えられていました。
しかし、実際には住宅宿泊事業法施行規則第4条3項13号において、届出の際に必要な記載事項として（住宅宿泊事業法第3条2項7号）、マンションの場合には管理規約において民泊が禁止されていないことというものを定めました。これにより、管理規約において民泊を禁止する旨を定めれば、住宅宿泊事業の届出の受理がなされないようにすることが可能となったといえます。※5
理由３ 住宅事業の届出の受理とは別に、民事訴訟で民泊事業差止請求が可能となる余地がある
管理規約の改正が間に合わず、住宅宿泊事業の届出が受理されてしまった後であっても、民泊を禁止するように管理規約の改正を行うことにより、事後的に民泊を差し止めることが出来る可能性も存在します。
もちろん、一度得た「住宅宿泊事業者」としての地位を取り上げようというのですから、決して簡単な争いとはなりませんが、さりとて例えばペット飼育などに関する管理規約変更における裁判所の基本的スタンスをみると、決して可能性のない戦いであるというわけでもありません。
あくまで参考事例ですが、ペット飼育に関する管理規約を巡る紛争では、裁判所は「ペット飼育を禁止する管理規約は有効」であるという姿勢を一貫して取っており※6、かつ「事後的にペット飼育を禁止する管理規約の変更がなされた場合にすでにペットを飼育している住人に対しても同禁止の管理規約の効力は否定されない（区分所有者法第31条1項後段の「一部区分所有者への『特別の影響がある』として承諾を得なければならないもの」とは認められない）」という姿勢を維持しています。※7
当職ブログ「動物は物か家族か」でも書いた通り、裁判所のペットに対する冷たい態度の表れであるとも言えますが、ここで裁判所が述べている「ペットの飼育は『生活（より正確に趣旨を見ると「そこでの居住」）に必要不可欠のものとは認められない』」との判旨からは、経済的利益を目的とする民泊もまた「そこでの生活（居住）に不可欠とまでは認められない」として、事後的に民泊の差止が認められる余地もあるのではないかと思われます。
もっとも、これはあくまで理屈の上では十分勝算が立つというに過ぎないものであって、もちろん民泊が有効となる（事後的な管理規約での禁止は認められない）という可能性も相当程度以上に高いものであるということは理解しておく必要があります。
５ マンションという、これまでは「共同生活の場」であった場所で、しかも「共同生活の場」としてでさえ様々なトラブルが生じることが少なくなかった場所に、これからは民泊という「経済活動の場」としての性質が入ってくるのですから、「生活の場」と「経済活動の場」とでの衝突から、多くのトラブルが生じることが懸念されます。
少しでもそのようなトラブルを回避するためにも、民泊に否定的なマンションにおかれましては、早急なマンション管理規約の改正をお勧めします。
〈弁護士 溝上 宏司〉
※1 平成30年6月15日施行予定
※2 http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000146.html
※3 裁判例などもないため先例に沿った見通しを立てることが不可能なためです。
※4 とはいえ裁判所による命令ほどには大きな効果は期待できませんが。
※5 この場合は「届出」の形式要件を満たしませんので「届出」の不受理が可能となるのです。
※6 東京地裁平成19年1月30日判決など多数
※7 東京高裁平成6年8月4日