2026/10/20 弁護士雑感
家賃の値上げ（賃料増額請求）の進め方 ～通知文例から借主に拒否された場合の調停まで弁護士が解説～
ここ数年、食料品やエネルギー、建築資材など、さまざまな分野で物価上昇が続いております。賃貸物件を所有・管理する貸主にとっては、固定資産税等の公租公課、修繕費、管理費といったコストの負担が増しています。その一方で、家賃は長年据え置かれたままというケースも少なくありません。
こうした状況を受け、当事務所においても、顧問先・相談者から賃料増額請求に関するご相談が増加したように感じております。また対象となる物件も、居住用のマンション・アパートから、オフィスビル・店舗まで多岐にわたります。
家賃の値上げは、借地借家法により貸主に認められた権利です（賃料増額請求）。もっとも、貸主が希望する金額がそのまま認められるとは限りません。値上げが認められるための要件や、借主が値上げに応じない場合の手続きについても、法律上のルールが定められています。進め方を誤ると、借主との関係が悪化するだけでなく、想定していた増額が認められないおそれもあります。
本記事では、家賃の値上げを検討されている貸主の皆様に向けて、次の内容を順を追って解説いたします。
- 賃料増額請求の法律上のルール
- 借主への申入れ方法（申入書の文例付き）と交渉の進め方
- 借主に値上げを拒否された場合の調停・訴訟の流れ
この記事のポイント
- 家賃が次のような事情により「不相当」となった場合、貸主は賃料の増額を請求できる（借地借家法32条）
- 公租公課（税金等）の負担の増加
- 地価その他の経済事情の変動
- 近隣の同種物件の賃料相場との比較
- 契約書に一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合や、定期借家契約において賃料改定の特約がある場合には、取扱いが異なる
- 増額の申入れは、後日の紛争に備え、内容証明郵便などの書面で行うことが実務上の基本
- 協議が調わない場合でも、原則として直ちに訴訟を提起することはできず、まず調停を申し立てる必要がある（調停前置）
- 協議・係争中、借主は自らが相当と認める額を支払えば足ります。後に適正な賃料額が確定した場合、不足額は年1割の利息を付して精算される
1. 家賃の値上げに関する法律上のルール
(1) 貸主には「賃料増額請求権」が認められています
家賃は、契約時に貸主と借主の合意によって定めるものです。そのため本来は、契約当事者の一方の都合だけで変更することはできません。もっとも、賃貸借契約は長期間にわたることが多く、その間の経済情勢の変化によって、当初の家賃が実態に合わなくなることがあります。
そこで借地借家法32条は、一定の事情がある場合に、当事者が建物の賃料の増額（または減額）を請求できる権利を定めています。居住用のマンション・アパートだけでなく、オフィスや店舗などの事業用物件も対象です。
この権利は、契約書に賃料額が明記されていても、「契約の条件にかかわらず」行使できるものとされています。ただし、値上げの効果は将来に向かってのみ生じ、過去に遡って差額を請求することはできません。
土地の地代については、借地借家法11条に同様の定めがあります。地代に特有のポイントは、後ほど、別の記事でご紹介いたします。
(2) 値上げが認められる3つの事情
借地借家法32条は、家賃が次のいずれかの事情によって「不相当」となったときに、増額を請求できると定めています。
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事情 |
条文の文言 |
具体例 |
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① 税金等の負担の増加 |
土地・建物に対する租税その他の負担の増加 |
固定資産税・都市計画税の増額 |
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② 経済事情の変動 |
土地・建物の価格の上昇その他の経済事情の変動 |
地価の上昇、物価の上昇 |
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③ 近隣相場との比較 |
近傍同種の建物の借賃との比較 |
周辺の同種物件の賃料水準が上がっている |
いずれか一つの事情でも請求は可能です。ただし実際には、これらの事情を総合的に考慮して、現在の家賃が「不相当」といえるかが判断されるのが一般的です。
(3) 「不相当」かどうかは、いつと比べて判断するのか
実務上は、当事者が最後に賃料額について合意した時点（直近合意時点）から、増額を請求する時点までの事情の変化をみて判断されます（最高裁平成20年2月29日判決参照）。
たとえば、10年前に月額10万円で合意し、その後一度も改定していない場合には、その10年間の税負担や地価、周辺相場の変化が検討の対象となります。
なお、前回の改定から一定期間が経過しなければ増額請求ができない、という決まりはありません（最高裁平成3年11月29日判決参照）。もっとも、改定から間もない時期の請求は、事情の変化が乏しいとして認められにくいのが実情です。
2. ステップ① 値上げを請求できる状況かを確認する
増額の申入れを行う前に、まず契約書の内容と増額の根拠となる資料を確認します。
(1) 契約書で確認すべきポイント
① 一定期間、賃料を増額しない旨の特約（不増額特約）がないか
契約書に、一定期間は賃料を増額しない旨の定めがある場合は、その期間中は増額を請求できません（借地借家法32条1項ただし書）。期間が経過した後であれば、請求は可能です。
なお、反対に「賃料を減額しない」旨の特約は、一般に効力が否定されると解されています。貸主としては、このような特約があっても借主からの減額請求を防ぐことはできない点にご留意ください。
② 賃料改定に関する条項の内容
- 協議条項（「賃料の改定は、双方協議のうえ定める」など）
- 実務上、このような条項があっても、増額請求権の行使が妨げられるものではないと解されています。ただし、条項の趣旨を踏まえ、まずは誠実に協議を申し入れることが望ましいといえます。
- 自動改定条項（「2年ごとに○％増額する」「消費者物価指数に連動して改定する」など）
- このような条項は原則として有効であり、条項に従って賃料が改定されます。
- もっとも、賃料増減額請求に関する規定は強行法規であり、特約によってその適用を排除することはできません（最高裁平成15年10月21日判決、同平成20年2月29日判決等）。そのため、自動増額条項があっても、その後に賃料が不相当に高くなれば、借主から減額請求を受ける可能性があります。
③ 定期借家契約ではないか
定期建物賃貸借契約（定期借家契約）において賃料の改定に関する特約がある場合には、借地借家法32条は適用されません（同法38条9項）。この場合、賃料は特約の内容に従って定まります。たとえば「期間中は賃料を改定しない」と定めていれば、一般に、期間中に増額を請求することはできないと解されています。
なお、定期借家契約として有効に成立するためには、書面による契約や、契約前の書面による説明などの要件を満たす必要があります（同法38条1項・3項・5項）。これらの要件を欠く場合には普通借家契約として扱われ、32条が適用されることになります。
④ 契約期間と更新時期
増額請求は契約期間中でも行えます。もっとも実務上は、契約更新の時期に合わせて賃料改定の協議を申し入れると、話し合いを進めやすい傾向があります。
(2) 増額の根拠となる資料を集める
賃料増額の交渉や、その後の調停・訴訟では、「なぜ現在の家賃が不相当なのか」を客観的な資料で示すことが重要です。主な資料は次のとおりです。
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資料 |
確認できること |
入手先の例 |
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固定資産税・都市計画税の納税通知書・課税明細書 |
前回の賃料合意時からの税負担の増加 |
貸主の手元（毎年送付） |
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地価公示・都道府県地価調査・路線価 |
地価の推移 |
国土交通省、都道府県、国税庁の各HP |
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近隣の同種物件の賃料情報 |
周辺相場の水準 |
不動産ポータルサイト、管理会社・仲介業者 |
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消費者物価指数 |
物価の推移 |
総務省統計局HP |
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前回の賃料合意時の資料 |
直近合意時点の賃料と、当時の事情 |
契約書・覚書、当時の相場資料など |
【ポイント】募集賃料と「適正な賃料」は必ずしも一致しません。 ポータルサイトに掲載されている募集賃料は、新たに契約する場合の賃料（新規賃料）です。一方、すでに続いている契約の賃料を改定する場合の適正額（継続賃料）は、契約の経緯なども考慮して算定されるため、新規賃料と同額になるとは限りません。詳しくはステップ⑤で解説します。
(3) 増額幅の目安を検討する
集めた資料をもとに、どの程度の増額が妥当かを検討します。根拠を欠く大幅な増額の申入れは、借主の反発を招き、交渉がこじれる原因となりかねません。必要に応じて、不動産鑑定士の意見を参考にすることもご検討ください。
3. ステップ② 借主に賃料の増額を申し入れる
賃料の増額を求める意思表示は、法律上、口頭でも行うことができます。もっとも、後に調停や訴訟に発展した場合には、「いつ」「どのような内容で」増額を請求したのかが重要な争点となりえます。
そのため実務上は、配達証明付きの内容証明郵便により申入れを行うのが一般的です。内容証明郵便は、いつ、どのような内容の文書を、誰から誰に宛てて差し出したかを日本郵便株式会社が証明するサービスです。配達証明を付けることで、相手方に配達された事実と日付も証明できます。インターネットから発送できる「e内容証明」も利用できます。
【ポイント】いきなり内容証明郵便を送ることが最善とは限りません 内容証明郵便は、受け取った側に強い印象を与えることがあります。借主との関係を維持しながら交渉を進めたい場合には、まず口頭や通常の書面で増額の意向と理由を伝えて打診し、そのうえで正式な申入れとして内容証明郵便を送付する、という段階を踏むことも考えられます。
(1) 申入書の記載事項
申入書に必要な記載事項は主に以下の６つです。
- 当事者：貸主・借主の氏名（名称）、住所
- 対象物件・契約の特定：物件の所在地・部屋番号、契約締結日など
- 現在の賃料額：月額賃料（共益費・管理費を含むかどうかも明示）
- 増額後の賃料額：請求する新たな賃料額
- 増額の時期：「令和○年○月分以降」など、新賃料を適用する時期
- 増額の理由：公租公課の増加、地価・物価の上昇、近隣相場との比較など（ステップ①で集めた資料に基づく）
増額の理由は、抽象的に「物価が上がったため」と記載するよりも、「前回改定時（令和○年）と比べ、固定資産税等が年額○円増加している」のように、具体的な数字を示すほうが説得力が増します。
(2) 申入れにあたっての注意点
① 値上げに応じないことのみを理由に契約を終了させることはできません
借主が増額に応じないからといって、そのことだけを理由に契約を解除したり、契約の更新を拒絶したりすることは、一般にできません。
貸主から更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、「正当の事由」が必要です（借地借家法28条）。「値上げに応じなければ退去していただく」といった申入れは、交渉をこじらせる原因となるため、避けるべきです。
② 一方的な措置はとらないようにしましょう
増額分を一方的に請求書に上乗せしたり、口座振替の金額を勝手に変更したりすることは、借主との信頼関係を損ない、かえって交渉を難しくするおそれがあります。
4. ステップ③ 借主と交渉し、合意をめざす
(1) 根拠を示して丁寧に説明する
申入れの後は、借主との協議に入ります。借主は、家賃の増額に対して当然に慎重な姿勢をとります。ステップ①で集めた資料を示しながら、なぜ増額が必要なのかを具体的に説明することが、合意への近道となります。
借主側の事情にも配慮が必要です。居住用物件であれば生活費への影響を、事業用物件であれば店舗の売上や事業の収支への影響を考慮し、借主にとって受け入れ可能な形を一緒に探る姿勢が、結果として早期の合意につながります。
(2) 合意に向けた調整の方法
当初の請求額での合意が難しい場合でも、次のような調整により合意に至るケースは少なくありません。
- 増額幅の調整：請求額と現行賃料の中間的な金額で合意する
- 段階的な増額：たとえば「1年目は○円、2年目以降は○円」のように、複数回に分けて増額する
- 適用開始時期の調整：次回の契約更新時から新賃料を適用する
- 他の条件との組み合わせ：設備の更新・修繕の実施など、借主にとってのメリットとあわせて提案する
どの程度譲歩するかは、調停や訴訟に進んだ場合の見通しや、それに要する時間・費用も踏まえて判断することが重要です。
(3) 合意できたら必ず書面に残す
借主と新たな賃料額について合意できた場合には、口頭の合意で済ませず、賃料改定に関する合意書（覚書）を作成し、双方が署名（記名）・押印しておきましょう。合意書には、主に次の事項を記載します。
- 対象となる賃貸借契約の特定
- 改定後の賃料額と、適用を開始する時期
- 段階的な増額とする場合は、その内容と時期
- 賃料以外の契約条件は従前のとおりとする旨
【ポイント】今回の合意は「次回の改定の基準」にもなります 「1.(3)」で述べたとおり、将来、再び家賃の増減が問題となった場合、実務上は当事者が最後に合意した時点（直近合意時点）が判断の基準となります。合意の時期や内容を書面で明確にしておくことは、将来の紛争を予防するうえでも重要です。
5. ステップ④ 話し合いがまとまらない場合は「調停」を申し立てる
(1) 原則として、訴訟の前に調停が必要（調停前置）
借主が増額を拒否した場合や、協議を重ねても金額の折り合いがつかない場合には、法的手続を検討することになります。
もっとも、賃料の増減額をめぐる紛争について訴訟を提起しようとする場合には、原則として、まず裁判所に調停を申し立てなければなりません（民事調停法24条の2第1項）。これを「調停前置」といいます。賃料の問題は継続的な契約関係にある当事者間の紛争であるため、まずは話し合いによる解決を図ることが望ましいという考え方に基づくものです。
調停を経ずに訴訟を提起した場合には、裁判所は原則としてその事件を調停に付することになります（同条2項）。
(2) 調停の申立先と流れ
家賃増額の調停（宅地建物調停）は、対象となる建物の所在地を管轄する簡易裁判所に申し立てます。当事者が合意した場合には、その所在地を管轄する地方裁判所に申し立てることもできます（民事調停法24条）。申立書の書式・記載例は、裁判所のウェブサイトで公開されています。
調停は、裁判官と2名以上の民事調停委員で構成される調停委員会が、当事者双方から事情を聴き、合意に向けた話し合いを仲介する手続です。賃料をめぐる調停では、不動産鑑定士が調停委員に選任される運用が多くみられ、専門的な見地から適正な賃料についての意見が示されることもあります。
(3) 調停にかかる費用の目安
調停の申立てには、裁判所に納める申立手数料（収入印紙）と、書類の送付等に用いる郵便切手が必要で、弁護士に依頼する場合は別途弁護士に対する報酬が必要となります。
- 申立手数料：調停を求める事項の価額に応じて定まり、一般に訴訟の手数料よりも低額です。たとえば、調停を求める事項の価額が100万円の場合、申立手数料は5,000円です。
- 郵便切手：裁判所によって異なりますが、数千円程度です。
調停を求める事項の価額の算定方法や、具体的な手数料額については、申立先の裁判所のウェブサイトで確認されるか、弁護士にご相談ください。
6. ステップ⑤ 調停でもまとまらなければ「訴訟」へ
(1) 賃料増額を求める訴訟
調停が不成立となった場合には、貸主は裁判所に訴訟を提起し、増額後の賃料額の確認や、差額分の支払を求めることになります。最終的には、裁判所が判決によって適正な賃料額を判断します。
訴訟は、調停に比べて時間と費用がかかる手続です。実務上、1年以上を要することも珍しくありません。また、多くの場合、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定が行われ、その費用（事案によっては数十万円程度）を当事者が予納する必要があります。これらを踏まえ、どの段階でどの程度の条件で和解するかを検討することも重要です。
【ポイント】交渉・調停の段階から鑑定の視点を意識する 訴訟になれば、最終的には鑑定による継続賃料の考え方が判断の基礎となります。交渉や調停の段階から、不動産鑑定士の意見書や簡易な査定を取得し、根拠のある金額を示すことが、結果として早期かつ適正な解決につながります。
7. 交渉・係争中の家賃はどうなるのか
(1) 借主は「自らが相当と認める額」を支払えば足りる
増額について協議が調わない間、借主は、増額を正当とする裁判が確定するまで、自らが相当と認める額の家賃を支払えば足りるとされています（借地借家法32条2項）。
実際には、借主が従前の家賃額を支払い続けるケースが多くみられます。法律上、それ自体が直ちに家賃の不払い（債務不履行）にあたるわけではありません。
もっとも、支払いさえすればどのような金額でもよいというわけではなく、支払額によっては債務不履行と評価される場合もあります。
(2) 貸主として注意すべき対応
① 従前の家賃の受領を拒まない
借主が従前の家賃額を支払ってきた場合、増額に応じないことへの対抗措置として受領を拒むことは、紛争を複雑にするおそれがあります。実務上は、増額分については引き続き請求する旨を明確にしたうえで受領するのが一般的です。
② 安易に契約解除へ進まない
借主の支払額が少ないと感じる場合でも、直ちに契約解除を通知することは避け、まずは弁護士に相談のうえ、対応を検討されることをお勧めいたします。解除が無効と判断された場合には、かえって交渉上不利な立場に置かれかねません。
(3) 裁判で増額が確定した後の精算
裁判で増額が正当と確定した場合において、借主がそれまでに支払った額に不足があるときは、借主は、不足額に年1割の割合による利息を付して貸主に支払わなければなりません（借地借家法32条2項ただし書）。利息は、各月の家賃の支払期後から計算されます。
【イメージ】 現行の家賃が月額10万円で、裁判の結果、増額後の家賃が月額12万円と確定したとします。借主が月額10万円しか支払っていなかった期間については、各月2万円の不足額に、それぞれの支払期から年1割の利息を加えて精算することになります。
このように、係争中も貸主の権利は一定程度保護されています。慌てて不利な条件で妥協することなく、腰を据えて対応することも可能です。
8. まとめ・弁護士へのご相談
物価や地価の上昇が続くなか、長年据え置かれてきた家賃を見直すことは、貸主にとって正当な権利の行使です。もっとも、賃料増額請求には法律上のルールがあり、「状況の確認→書面による申入れ→交渉・合意→調停→訴訟」という手順を適切に踏むことが重要です。交渉・係争中も、焦って不利な条件で妥協したり、一方的な措置をとったりすることなく、冷静に対応することが求められます。
次のような場面では、早い段階で弁護士に相談されることをお勧めいたします。
- 契約書に賃料改定に関する特約があり、増額請求ができるか判断に迷う場合
- 借主が増額を明確に拒否している、または協議に応じない場合
- 事業用物件など、増額幅や影響額が大きい場合
- 借主が従前の家賃を下回る額しか支払わないなど、対応に迷う事情がある場合
適切な弁護士にご依頼した場合には、契約内容の精査、根拠のある請求額の検討、申入書の作成や借主との交渉の代理、調停・訴訟の代理まで、一貫して対応してもらうことが可能でしょう。借主との直接のやり取りによる精神的なご負担を軽減することも期待できます。
当事務所では、居住用物件からオフィス・店舗まで、家賃の増額請求に関するご相談をお受けしております。顧問先様からのご相談はもちろん、初めてご相談いただく貸主の皆様からのご相談も承っております。家賃の見直しをご検討の際は、お気軽にお問い合わせください。
《弁護士 杉山幸太郎》